Kiracımı ihtiyaç nedeniyle çıkaracağım: arabulucuya ne zaman başvurmalıyım?

Kiracısını kendi ihtiyacı için çıkarmak isteyen ev sahibinin aklındaki soru genellikle ihtiyacını nasıl ispat edeceğidir. Oysa 2023'ten beri dosyaların bir kısmı o soruya hiç gelmeden düşüyor, çünkü arabulucuya “erken” başvurulmuş oluyor. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu konuda iki uyuşmazlık giderme kararı verdi ve iki kararın arasında çizgisini değiştirdi. Bu yazıda bugünkü kuralı, takvimi nasıl kurmak gerektiğini ve kuralın neden yanlış olduğunu düşündüğümü anlatıyorum.

Arabulucuya başvurmak neden zorunlu?

1 Eylül 2023'ten beri kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; yalnız kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesi bunun dışındadır (HUAK m. 18/B). İhtiyaç nedeniyle tahliye davası da bu kapsamdadır. Arabulucuya hiç başvurmadan açılan dava, başka bir işlem yapılmaksızın usulden reddedilir (HUAK m. 18/A/2).

Kanun burada bir şey söylemiyor: başvurunun en erken ne zaman yapılabileceği. Madde yalnızca dava açılmadan önce başvurulmuş olmasını arıyor. Sorun da bu boşluktan çıktı.

Dava açma süresi ne zaman başlar?

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanmak zorundaysa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Belirli süreli sözleşmede bu dava, sözleşme süresinin bittiği tarihten başlayarak bir ay içinde açılır (TBK m. 350). Sözleşme her yıl 1 Eylül'de yenileniyorsa dava açma süresi 1 Eylül'de başlar ve bir ay sürer. Süre başlamadan açılan dava “erken” açılmış sayılır ve reddedilir; dava açma süresi kamu düzenindendir, kiracı ileri sürmese de mahkeme kendiliğinden bakar.

Kiraya veren, en geç bu bir aylık süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353). Uygulamada ihtarname bu yüzden gönderilir.

Yargıtay arabuluculuk başvurusunun zamanı için ne diyor?

Bölge adliye mahkemeleri bu soruda ikiye bölündü. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin dört hukuk dairesi (ikisi ihtiyaç, ikisi yeni malik davalarında), kanunda başvuru zamanına ilişkin bir sınır olmadığını ve dava açma süresinden önce yapılan başvurunun da dava şartını karşıladığını kabul etti. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ise erken başvuruyu geçersiz saydı ve kiraya verenin davasını usulden reddetti. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu da uyuşmazlığın İstanbul görüşü yönünde giderilmesini istedi.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 26 Mayıs 2025'te Bursa dairesinin görüşünü benimsedi: başvuru, tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra, yani dava açma süresi içinde yapılmalıdır. Daireye göre süre başlamadan taraflar arasında henüz bir uyuşmazlık yoktur, erken başvuru arabuluculuğu bir formaliteye çevirir ve kiracı süre gelene kadar fikrini değiştirip çıkabileceği için erken yapılan görüşme işlevsiz kalabilir. Daire ayrıca dava şartı arabuluculuğun giderinin Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılandığını, erken başvurunun bütçeye haksız bir harcama yüklediğini de gerekçeye yazdı. Ekim 2025'te İstanbul'dan gelen yeni başvurularda aynı kararı hatırlatarak yeniden karar vermeye yer olmadığını söyledi.

Bir yıl sonra kural yumuşadı. Bursa Bölge Adliye Mahkemesinin iki dairesi, başvurunun süre başlamadan yapılıp son tutanağın süre içinde düzenlendiği dosyalarda farklı sonuca vardı. Daire 15 Haziran 2026'da bu ikinci soruyu çözdü: başvuru dava açma hakkı doğmadan yapılmış olsa da süreç dava açma süresi içinde sonuçlanmışsa dava şartı yerine gelmiş sayılır. Gerekçe usul ekonomisi ve arabuluculuğun amacıydı.

Bugünkü tablo şöyle:

• Başvuru ve son tutanak dava açma süresi içinde. Dava şartı gerçekleşmiştir. Arabuluculukta geçen süre dava açma süresinden sayılmaz; tutanaktan sonra bir aylık sürenin kalanı içinde dava açılır.
• Başvuru süre başlamadan, son tutanak süre içinde. 2026 kararına göre dava şartı gerçekleşmiştir.
• Başvuru da son tutanak da süre başlamadan. Dava şartı gerçekleşmemiştir, dava usulden reddedilir. Ret kararı geldiğinde bir aylık süre çoğu zaman çoktan geçmiş olur ve kiraya veren o kira yılını kaybeder.

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle açılan davalarda (TBK m. 351) Yargıtay'ın bağlayıcı bir yorumu yok. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin iki dairesi bu davalarda erken başvuruyu geçerli saydı; aksi yönde kesin bir bölge adliye kararı bulunmadığı için 3. Hukuk Dairesi bu konuda görüş bildirmedi. Aynı dosyalarda ilk derece mahkemeleri erken başvuruyu geçersiz sayıp davayı reddetmişti ve 2025 kararının “henüz uyuşmazlık yok” gerekçesi bu davalara da taşınabilir. Bu yüzden yeni malik de başvuruyu dava açma hakkı doğduktan sonra yapmalı.

Arabulucuya ne zaman başvurmalıyım?

Bugünkü içtihatla en güvenli takvim şu:

• İhtarnameyi erken gönderin. İhtiyacınızı ve dava açacağınızı kiracıya yazılı bildirmek için süre başlamasını beklemenize gerek yok. Bildirim en geç dava açma süresi içinde yapılmışsa süre bir kira yılı uzar (TBK m. 353).
• Arabulucuya, kira dönemi bittikten sonra başvurun. Sözleşme 1 Eylül'de yenileniyorsa Yargıtay'ın önüne gelen dosyalarda dava açma süresi 1 Eylül'de başlamış sayıldı; ama yenileme gününün ertesini ilk gün sayan mahkemeler de var. Başvuruyu 2 Eylül'de yapmak bu tartışmayı da ortadan kaldırır. Başvurudan son tutanağa kadar dava açma süresi işlemez (HUAK m. 18/A/15, 16/2), bu yüzden bir gün beklemenin bedeli yok.
• Son tutanağın tarihine güvenmeyin. Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır, zorunlu hallerde süre bir hafta uzayabilir (HUAK m. 18/A/9). Ama taraflar anlaşamadığında ya da toplantıya katılmadığında süreç hemen sona erer (HUAK m. 18/A/10); kiracı ilk toplantıya gelip tahliyeyi reddederse tutanak bir hafta içinde de düzenlenebilir. Erken başvurup tutanağın süre içine düşmesini ummak, dosyanın kaderini başkasının takvimine bırakmak demektir.
• Tutanaktan sonra davayı hemen açın. Dava açma süresinin arabuluculuk öncesinde geçen kısmı tutanaktan sonra kalan süreden düşülür.

Kiracı tarafındaysanız ve kiraya veren arabulucuya kira döneminin bitiminden önce başvurmuş, tutanak da o tarihten önce düzenlenmişse dava şartı yokluğunu ileri sürün. Mahkeme bunu kendiliğinden de gözetmek zorundadır.

Değerlendirmem

Bu içtihada katılmıyorum ve 2026'daki geri adımın sorunu çözdüğünü de düşünmüyorum.

İlk itirazım kanunun lafzına ilişkin. HUAK m. 18/B dava şartını “dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması” olarak tanımlıyor; başvuru için bir başlangıç anı öngörmüyor. Dava açma süresinin kamu düzeninden olması davanın erken açılamayacağını gösterir, arabuluculuğun erken başlatılamayacağını göstermez. Dava şartları kanunla konur ve kanunda olmayan bir zaman şartını içtihatla eklemek, hakkını süresinde kullanmak isteyen kişinin davasını esasa girilmeden düşürmek anlamına geliyor. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin dört dairesi ile iki bölge adliye mahkemesinin başkanlar kurulu da aynı noktayı görmüştü.

İkinci itirazım “henüz uyuşmazlık yok” gerekçesinedir. 2025 kararının konusu olan dosyada, kiraya verenin anlatımına göre, ihtiyaç kiracıya bildirilmiş ve kiracı olumsuz cevap vermişti. Uyuşmazlık, bir tarafın talebinin karşı tarafça reddedilmesiyle doğar; dava açma hakkının doğduğu günü beklemez. Kiracı süre gelince kendiliğinden çıkarsa ortada dava da kalmaz, yani erken yapılmış bir görüşmenin kimseye zararı yoktur. Bütçe gerekçesi ise hukuki bir ölçüt değil ve kendi içinde de tutarsız: usulden reddedilen dosya ikinci bir arabuluculuk, ikinci bir dava ve bir kira yılı daha demektir.

Üçüncü itirazım 2026 kararının kendisinedir. Bugün aynı tarihte yapılmış iki başvurudan biri geçerli, öteki geçersiz sayılabiliyor; fark yalnızca son tutanağın hangi gün düzenlendiğindedir. O günü kiraya veren belirlemiyor; kiracının toplantıya ne kadar çabuk geldiği ve arabulucunun takvimi belirliyor. 2026 kararında Dairenin dayandığı usul ekonomisi ve arabuluculuğun amacı gerekçeleri, tutanağın süre başlamadan düzenlendiği dosyalarda da aynen geçerli. Hukuk Genel Kurulu da 2026'da bir iş davasında, kural olarak sürecin tamamlanmasını aramakla birlikte, sürecin bitirilmesi mümkün olmayan bir durumda başvuruyu yeterli saydı ve aksi yorumu mahkemeye erişim hakkıyla bağdaşmaz buldu. Dava şartı arabuluculuğun şekli bir engel gibi yorumlanmaması gerektiği düşüncesi orada da var.

Bu davaların önemli bir kısmı bölge adliye mahkemesinde kesinleştiği için konunun Hukuk Genel Kuruluna gelmesi kolay değil. Tablo ancak içtihadı birleştirme yoluyla Yargıtay'ın tamamının konuya bakmasıyla ya da kanun koyucunun başvuru zamanını açıkça yazmasıyla düzelir. O güne kadar önerim basit: ihtarnameyi erken gönderin, arabulucuya kira dönemi bittikten sonra başvurun.

Bu yazı 8 Kasım 2026 itibarıyla durumu anlatıyor.

Süreç, süreler ve sık sorulanlar: Sözleşmeler sayfası